マンション クリップ

Q.111
 新築マンションについての質問です。JR稲毛駅（快速停車駅）から徒歩9分のライオン...

新築マンションについての質問です。JR稲毛駅（快速停車駅）から徒歩9分のライオンズマンションの購入を検討しています。特徴としましては敷地700坪に45世帯の4階建て低層物件で、3LDK・約70㎡・３階（上は屋上です）・南向きで価格は約4000万円です。近隣が第一種低層住居専用地区なので周りにマンションがほとんどなく、あっても売り出していないので相場の比較対象がなく困っています。期間10年間、2000万円分の住宅ローンを組む予定なので完済時にローン金額の2000万円くらいの査定が付くことを期待していますが甘いでしょうか?（物件の完成は2012年4月です）マンションの購入経験がないので、マンション購入経験者がある方、その業界にお詳しい方など、ご意見お聞かせくださいませ。○参考物件（駅を起点として、当物件とは全く別方向です。）1680万円 徒歩10分 3LDK・66㎡ 7階/8階建て（計118戸） 築37年2200万円 徒歩8分 3LDK・69㎡ 4階/4階建て（計119戸） 築9年2880万円 徒歩7分 3LDK・75㎡ 1階/4階建て（計73戸） 築8年

A.111
 新築マンションについての質問です。JR稲毛駅（快速停車駅）から徒歩9分のライオン のベストアンサー

微妙ですね。近くの千葉パークタウンは大暴落していますし、都心のタワーや大規模再開発での公園型マンションが増えていますからね。郊外型マンションの価値がどうなるかは・・。 部屋そのものの仕上がりは、ライオンズならさほど心配はありませんが、立地と環境と周辺施設の付加価値がどこまであるかは大切です。徒歩圏にスーパーやホームセンター、コンビニや商店街などがあるかどうか、など住まい方のメインがどうなるかを描く必要があると思います。酒やタバコが要る人や、自炊の有無などで、コンビニの質や品揃えだって重要ですよね。 また、毎日の通勤などの負担でいえば、ラッシュ時間の総武快速線などに実際に乗ってみるなどもチェックポイントになると思います。混み具合や客層についても大事です。 住めば都という見方もありますが、今度は都合悪くて引越というワザが使えませんからね。

　 　

Q.112
 マンションの売却について事情により、マンションを売却することとなりました。不動...

マンションの売却について事情により、マンションを売却することとなりました。不動産会社に査定してもらいましたが、売却価格に納得できません。私は、2000万での売却を考えておりますが、不動産会社は1900万でだしてみましょうとの事です。どうやって進めていけばよいでしょう。私は交渉力がないので、うまくまるめこまれそうです。

A.112
 マンションの売却について事情により、マンションを売却することとなりました。不動 のベストアンサー

交渉力も何もありません。あなたの思い通りの価格を提示すれば良いだけの話ですよ。不動産屋には、価格面について何の決定権もありません。依頼者に対して根拠を示してアドバイスするだけの立場です。不動産会社は、相場などから１９００万円からのスタートを「お勧めしている」だけです。あなたが不服であれば、例えば「御社の意見は分かりましたが、私は２０００万円で売りたいですから、○○万円で販売を始めて下さい。それがイヤなら御社には頼みません。他社に依頼します。」といえば良いでしょう。そう言われて、それ以上反論する不動産屋は殆どいないでしょう。それでもあれこれ言う様であれば、余程２０００万円以上の価格に無理があると考えている業者（または担当者）かと思います。プロの言う事ですから、よく話を聞いてから最終決定した方が良いとは思います。

　 　

Q.113
 火災保険で実際に支払われる保険金について前回、マンションの火災保険評価額につい...

火災保険で実際に支払われる保険金について前回、マンションの火災保険評価額について質問した者ですが、また別のことが気になったので質問させてください。火災保険の評価額計算の際に、単価×面積で計算する場合、たいていの保険会社で計算式から±10％から30％の増減を認めているようですが、この枠内で契約をしておけば、全焼・全損の場合には、査定なしに全額支払われるのでしょうか？（損保ジャパンの火災保険ではそのようになっているようなのですが、それが普通なのでしょうか？）それとも、たとえ全焼・全損でも、多くは実際に火事などが起こったあとにマンションのグレードなども考慮したうえで査定を行い、損害額を計算して保険金を支払うのでしょうか？（たとえば、1000万円＋30％の1,300万円で契約していても、逆に1,000万円－30％の700万円しか出ないということがあり得ますか？）前者であれば、マンションの保険料なんて安いものなので、30％の上限めいっぱいで契約しておいた方が良さそうに思えます。実際、どうなのでしょう？？？

A.113
 火災保険で実際に支払われる保険金について前回、マンションの火災保険評価額につい のベストアンサー

他の回答で「時価の場合には固定資産税の評価額となります」なんて全く保険に無知な素人さんの回答ですね。火災保険では時価の場合には「再調達価額-経年減価率」で計算されます。この経年減価率は保険会社が独自に定める一定の償却率であり、固定資産税の評価なんて全く関係ありません。＞全焼・全損の場合には、査定なしに全額支払われるのでしょうか？原則はその通りです。契約時にそれを認めた以上特殊な事情がある場合を除き保険会社はその金額で支払う事になります。特殊な事情とは面積を大きく間違えて申告した場合などです。仮にマンションで１０万円/㎡でも６０㎡を７０㎡で申告すれば保険金額も異なりますからね。なお、家財に関しては変動が激しいので、火災の時点で再評価する事になっています。そのため罹災時に火災損害被害品のリストを提出するのですがこれも保険会社の標準評価額内（家族人数と年齢による簡易評価）であれば全損なら大抵は加入の保険金額で支払われます。補足についてそれも、特殊な事情になります。保険料の過払いが社会問題になったのは金融機関が建物のローン金額をそのまま保険に付けさせたり、無知な代理店がマンションの共有部分まで含めた金額でつけるなどしたからです。保険会社が決める金額の範囲を超えていたと云う事です。中には土地代まで含めたローン金額（購入金額）をそのまま付けるなどひどいものもありました。

　
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Q.114
 親名義の中古マンション売却にかかる諸費用について、教えて下さい。よろしくお願い...

親名義の中古マンション売却にかかる諸費用について、教えて下さい。よろしくお願いします。実父親名義で購入した中古マンションに主人と住んでおりますが、売却を考えております。まだローンの残債も100万円程あります。父親は一緒に住んでいません。ローンも父親名義で組んでいますが、支払いは私共夫婦でしています。私達のようなケースの場合、不動産業者と媒介契約をして売却すると、仲介手数料の他に手続きの際、どんな諸費用や税金が発生しますか？またその内に費用削減の為、自分たちでも出来る手続きなどはありますか？契約等の時に、実父親も一緒でないといけないと思いますが、義息子の夫か実娘の私に委任することは出来ますか？訪問査定の際に不動産業者に質問したのですが、それぞれ違う回答をされたのでどれが実際掛かるのか、わからなくなり困っております。専門家の方・経験者の方、ご意見をどうかよろしくお願い致します。

A.114
 親名義の中古マンション売却にかかる諸費用について、教えて下さい。よろしくお願い のベストアンサー

売却諸経費について・・・１．仲介手数料２．売買契約書に貼る収入印紙３．抵当権抹消費用以下、諸経費とは別の税金について４．売却益がある場合の税金５．売却損がある場合は税金は発生しません上記４について補足売却益とは、すごく簡単に言いますと、買った時１０００万円今回売った場合、２０００万円、１０００万円の利益となり、１０００万円の利益に対して税金が課税されます。よって、購入当時の売買契約書の金額を確認しましょう。（当時購入した金額を証明できない場合、ちょっと面倒です）又、所有者が自己居住用の場合、税金の軽減があり、セカンドハウスの（自分は住まない）場合は、税金がたくさん取られます。すごく簡単に言いますと、セカンドハウスを所有するような、お金持ちの人は、もうかったのであれば、税金をたくさん払って下さいな、という感じです。税務署に聞けばいろいろと教えてくれますので、時間があるときに、確認してみましょう。※所有者＝登記名義人です＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾売却諸経費の削減について・・・前出３の抵当権抹消は、通常１万円～２万円程度かと思います。自分でもできますが、仲介業者が間に入っての売買を想定しますと、この費用を少しでも浮かすべく、ご自身で行動されるのは、あまりおすすめ出来ません。仲介業者も間に入る以上、抵当権抹消と所有権移転登記をきちんと管理、把握する必要があります。売却代金を充当して、抵当権を抹消する場合を考えますと、所有権移転登記と、抵当権抹消は同時に行う場合が多いと思われます。決済当日、残金を受け取り、その対価として、マンションの鍵を買主様にお渡し頂きますが、その際、取引を担当する司法書士の先生が、所有権移転、抵当権抹消、抵当権設定（買主のローンがある場合）を同時に行います。又、当日きちんと処理ができるよう、事前に抹消書類の確認も行うのが一般的です。よって、その一連の作業の中に素人の人が抹消は自分でやりますので、という事になると、万が一書類不足や不備等があった場合、抵当権抹消登記ができないという事態が想定されます。よって、司法書士にお任せするのが、良いと思われます。但し、残債が１００万円程度で、手持ち資金もたくさんお持ちなのであれば、いまのうちに完済して、抹消してしまう、という事でしたら、自分でもできると思います。（時間をかけて、法務局にやり方を聞いて、銀行に抹消書類をもらって、、、、という具合に）１万円～２万円程度の手間賃を考えれば、自分ではやらなくてもよいかと思いますが・・・＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾売却の委任について・・・委任できます。一般的には、売りに出す際、媒介契約書を仲介業者さんと取り交わします。委任状とセットで、名義人の印鑑証明を１通添付するのが、一般的な方法かと思います。売却の意思確認の為、一度お会いするのが通例でしょう。（売却の依頼を頂いたけど、本人は知らなかったとか、後から、何かってな事してるんですか、と仲介業者が言われると困りますので。）これは、売却活動を委任するものであって、所有権移転の際は、再度ご本人が必ず登場致します。司法書士が売却の意思確認を行います。（本人確認も含め、面接しないと駄目という場合もあるでしょう。）このあたりは、仲介業者さんが主導権を握って、売主様をサポートするのが良いと思います。信頼できる仲介業者さんのところで、良い売却が出来るといいですね。参考にしてください。

　 　

Q.115
 良いアドバイスをお願いします。 住宅購入にあたり、ローンの金利の選択に悩んでい...

良いアドバイスをお願いします。 住宅購入にあたり、ローンの金利の選択に悩んでいます。住宅ローン 10年固定金利1.7% 変動金利1.1% の選択で迷っています。 すでに審査は完了しており選ぶだけの状況です。どちらも条件的に良いと思っていますので銀行の変更は考えていません。金利に関するメリットデメリットは理解しているつもりですので、下記の内容を踏まえて今ならどちらが良いか教えてください。購入物件 2700万円 現在居住中の自己所有マンション（完済 査定600万円） があります。今後、自己マンションの売却又は賃貸を考えています。所有物件を賃貸にして10年を目安に支払いを進めれば良いのか、少しでも低い金利で借り入れし物件を売却後に繰上げ返済を目指した方が良いのか、各々をまったく別に考えればよいのか迷っています。色々方法があると思いますが、客観的な意見でかまいませんので宜しくお願い致します。

A.115
 良いアドバイスをお願いします。 住宅購入にあたり、ローンの金利の選択に悩んでい のベストアンサー

何を重視するのか、何が怖いのか、人それぞれです。主観的でよければ、私なら、変動金利を選択し、マンションは売却、金利の変動に備えて、いつでも繰り上げ返済できるよう現金を貯金します。理由としては、１．0.6%の差は、結構大きい（2700万 ｘ 0.6%/年 = 16.2万/年）２．10年の間に変動金利が1.7%になるのが、あまり想像できない３．金利が上がったとしても、繰り上げ返済で毎月の返済額を減らすことが可能４．賃貸に回すと、不確定要素が増える（借りる人がいないかも、入替の修繕費がどうなるか、いざというとき現金化が間に合わないかも等）ということで、私的には、最初に述べた方法が一番安心です。ちなみに、マンションの売却が遅れても、変動金利を選びます。

　 　


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